2月17日，國家郵政局公布2022年1月郵政行業(yè)運行情況。1月份，全國快遞服務(wù)企業(yè)業(yè)務(wù)量完成87.7億件，同比增長3.3%。
回顧2021年，即使受到全球疫情影響，當(dāng)年全國快遞服務(wù)企業(yè)業(yè)務(wù)量累計依然完成1083億件，同比增長29.9%?？爝f業(yè)務(wù)服務(wù)量保持高速增長，作為重要配套設(shè)施的物流地產(chǎn)近年來也發(fā)展迅速。
戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理蘇智淵在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時介紹，2021年全國高標(biāo)庫(即高標(biāo)準(zhǔn)倉庫)總體供應(yīng)量比前一年依然有近18%的增加，這說明投資者仍然看好中長期中國的高端物流地產(chǎn)市場，并著力布局。
但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前一線城市之外的物流地產(chǎn)市場已經(jīng)過剩，大擴張時代已經(jīng)結(jié)束，行業(yè)版圖不會有太大的改變。
迎新機遇
物流地產(chǎn)，是投資商根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇合適地點，所投資和建設(shè)的物流設(shè)施。物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等均屬于物流地產(chǎn)范疇。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，相較于2020年，2021年全國高標(biāo)庫的平均租金有3.2%的回落，這樣的回落基本發(fā)生在全國各個主要市場中，其中華北和西南市場的跌幅較大，都超過5%，華東市場下跌最小，僅為1.35%。但同時全國高標(biāo)庫總體供應(yīng)量仍然有近18%的增加。
蘇智淵對此分析稱，供應(yīng)量持續(xù)增加，這說明投資者仍然看好中長期中國的高端物流地產(chǎn)市場，并著力布局。物流地產(chǎn)作為在過去幾年內(nèi)疫情影響下投資市場仍然看好的產(chǎn)品，確實承受了很大的壓力，這樣的壓力來自于對這個市場方向的不同判斷。
記者了解到，在過去很長一段時間里，物流地產(chǎn)面臨去化壓力。有業(yè)內(nèi)人士透露，因物流用地價格低，稅收少，對地方政府財政貢獻有限，所以在土地出讓上也沒有優(yōu)勢。
但在疫情影響下，社會對食品安全的重視度提升，物流行業(yè)也發(fā)生了變化。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，在高標(biāo)庫新增需求方面，線上生鮮消費習(xí)慣養(yǎng)成，并走向長期化。在2020年生鮮電商的高標(biāo)庫新租、擴租需求占總需求的比例僅為12%，到2021年時這個比例已經(jīng)上升到了21%，增速很快。
已布局物流地產(chǎn)多年的萬科在其2020年財報中也提到，生鮮新零售的加速涌現(xiàn)和連鎖餐飲消費的不斷恢復(fù)，推動冷鏈?zhǔn)袌鲂枨蟪掷m(xù)釋放。
“疫情對物流地產(chǎn)行業(yè)總體是有明顯推進作用的，這主要體現(xiàn)在疫情改變了人們的生活習(xí)慣，直接推進了電子商務(wù)、社區(qū)團購和生鮮冷鏈的發(fā)展，其中我們明顯看到冷鏈行業(yè)在過去兩年內(nèi)的迅猛發(fā)展，冷鏈物業(yè)設(shè)施的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)正在有效助推一些大型線上購物和大型商超的生鮮配送效率，同時，冷鏈+央廚的模式已經(jīng)開始成為趨勢。”蘇智淵指出，國際經(jīng)濟環(huán)境的不明朗對中國制造業(yè)的影響較大，進而反過來對物流地產(chǎn)會產(chǎn)業(yè)一定影響。
對此，從事相關(guān)行業(yè)多年的中城倉儲董事長周建成也感同身受：“在物流地產(chǎn)行業(yè)，接下來自動化倉庫、冷鏈倉庫、自存?zhèn)}需求相對會更多。”他同時認(rèn)為，疫情對實體經(jīng)濟影響較大，對線上交易影響相對較小，而物流地產(chǎn)與線上經(jīng)濟聯(lián)系更加密切。線上經(jīng)濟增速下降，決定了物流地產(chǎn)大擴張時代已經(jīng)結(jié)束了。
“而且物流用地長期以來在不同城市都是顯著分化的，一線城市非常稀缺，基本屬于帶有一定壟斷性質(zhì)的稀缺資源。剩下的絕大多數(shù)城市都處于過剩狀態(tài)。”周建成坦言。
“我個人也不認(rèn)為2021年的租金下跌是所謂的市場拐點，反而這對于一直以來高歌猛進的高標(biāo)庫市場是一件好事，市場可以利用這個契機把因為過去幾年過大的關(guān)注度導(dǎo)致的市場泡沫做一定的擠出，這從2021年的幾個大宗物流地產(chǎn)交易就可以一窺全豹。”蘇智淵表示。
可以看到，近年來物流逐漸成為各類政策的高頻詞。2021年9月發(fā)布的《“十四五”推進西部陸海新通道高質(zhì)量建設(shè)實施方案》中提出，強化成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈與北部灣城市群戰(zhàn)略聯(lián)動，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，創(chuàng)新運營組織模式，優(yōu)化交通物流結(jié)構(gòu);2021年7月發(fā)布《國家物流樞紐網(wǎng)絡(luò)建設(shè)實施方案(2021-2025年)》提出，將穩(wěn)步推進120個左右國家物流樞紐布局建設(shè)，支持城市群內(nèi)國家物流樞紐共建共享共用和一體化銜接。
此外，冷鏈物流也成為了未來重點發(fā)展方向。2021年12月13日國務(wù)院辦公廳發(fā)布《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》，到2025年將布局建設(shè)100個左右國家骨干冷鏈物流基地;此外還鼓勵拓展冷鏈物流企業(yè)投融資渠道，鼓勵冷鏈物流企業(yè)通過兼并重組、戰(zhàn)略合作等方式優(yōu)化整合資源，提升市場集中度。
傳統(tǒng)房企試水
從2021年下半年開始，全國范圍內(nèi)的住宅地產(chǎn)市場遇冷，同時，物流地產(chǎn)則持續(xù)受到傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。
事實上，近年來入場物流地產(chǎn)的房企不在少數(shù)。如上文提到的萬科，早在2014年就成立了物流地產(chǎn)事業(yè)部，2015年萬科正式進軍物流地產(chǎn)，推出全新品牌“萬緯”物流。根據(jù)萬緯物流官網(wǎng)數(shù)據(jù)，到目前，萬緯物流已經(jīng)布局全國46個城市，倉儲項目151個，倉儲規(guī)模達1100萬平方米以上，其中冷鏈物流園36個。
萬科對萬緯物流持續(xù)增加的投資，可以看出萬科對這條賽道的重視。2020年6月28日，萬科董事會通過了《關(guān)于向全資子公司萬科物流增資的議案》，同意將萬科持有的對萬緯物流及其下屬公司的180億債權(quán)轉(zhuǎn)為對其股權(quán)出資，萬緯物流注冊資本由1億元增加至181億元;2021年4月3日，萬科公告透露，截至2020年底，公司向萬緯物流累計投入資金約244.2億元;2021年9月15日，萬緯物流再次發(fā)生增資及擴股變動，注冊資本從244.2億元增加至359.68億元，新增五位股東。
2021年10月22日，在萬科業(yè)務(wù)交流會上，萬科集團合伙人、萬緯物流董事長張旭透露，從2020年開始，萬緯物流在倉網(wǎng)初具規(guī)?；A(chǔ)上，啟動科技規(guī)劃和智慧園區(qū)打造。目前，以全國倉網(wǎng)為基礎(chǔ)，提供倉儲運營、冷鏈運輸、增值服務(wù)等倉管配一體化服務(wù)。張旭表示，疫情過后，物流的發(fā)展非常好。過去一年，萬緯物流更多探索新的業(yè)務(wù)，如新能能源汽車，光伏產(chǎn)業(yè)、冷庫等客戶，瞄準(zhǔn)每個行業(yè)的頭部企業(yè)，為他們提供服務(wù)。
萬緯物流在回應(yīng)記者采訪時介紹稱，相比2020年，萬緯物流在2021年的收入增長約60%。萬緯聚焦北京及環(huán)京、大蘇州、上海、浙江、深莞惠、大廣佛六大城市群，已形成全國性倉網(wǎng)布局。
萬科并不是唯一入局物流地產(chǎn)的傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)。綠地、融創(chuàng)、遠洋等房企也同樣是物流地產(chǎn)的參與者。2017年2月，綠地集團宣布與中國遠洋海運集團有限公司啟動全面戰(zhàn)略合作，表示將在航運物流產(chǎn)業(yè)、物流地產(chǎn)開發(fā)、金融產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域共同開發(fā);2018年3月，融創(chuàng)分別以11.36億元、7.97億元的價格收購海航地產(chǎn)集團旗下兩家地產(chǎn)公司，入局物流地產(chǎn)。
2021年4月17日，“遠洋物流”品牌揭牌儀式于上海遠洋商業(yè)大廈舉辦，遠洋物流作為遠洋資本全資子公司，將以獨立品牌的形象亮相。2021年10月18日，遠洋資本聯(lián)合某亞洲主權(quán)基金，發(fā)起設(shè)立4億美元物流地產(chǎn)私募基金。
此外，這幾年快速發(fā)展的宇培、寶灣和易商等國內(nèi)背景的物流地產(chǎn)品牌正在追趕以普洛斯為龍頭的傳統(tǒng)外資品牌。
雖然物流地產(chǎn)的中長期價值被看好，但物流地產(chǎn)市場是否會繼續(xù)迎來新的面孔尚不樂觀。在周建成看來，前幾年，一些地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是新加入的力量，隨著地產(chǎn)行業(yè)的改變，以后開發(fā)企業(yè)進入物流地產(chǎn)的會很少。物流地產(chǎn)早就版圖相對穩(wěn)定了，不會有什么大的改變。
“物流地產(chǎn)是一個與整體經(jīng)濟環(huán)境緊密相關(guān)的行業(yè)，所以它不是一個短期投資產(chǎn)品，而是一種相對中長期的布局。”蘇智淵指出，物流地產(chǎn)其實是一種兼具生產(chǎn)和生活的服務(wù)性配套設(shè)施，其主要服務(wù)于企業(yè)(B端)，不像住宅只服務(wù)于C端，但因為物流地產(chǎn)近幾年越來越緊密地與城市配送相鏈接，其實可以說它也間接地服務(wù)于C端。
也正是基于這樣的特點，蘇智淵表示，投資物流地產(chǎn)不應(yīng)該用短期逐利的眼光來看，而應(yīng)該用的策略是時間上的中長期和地理上的廣布局，所以企業(yè)是否要入局物流地產(chǎn)，應(yīng)該看看這樣的產(chǎn)品是否符合自己的投資邏輯。
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